Kromě toho, že je prodej nemovitosti “velká životní věc”, je to také dlouhý proces různorodých aktivit. Abyste nemovitost prodali opravdu dobře, je třeba se na to připravit a každému kroku věnovat dostatek energie a pozornosti. Sepsal jsem tedy těchto 7 nejdůležitějcíh bodů, ve kterých vám nastíním tu správnou cestu. Důležité je si říci, že aspektů při prodeji je v realitě výrazně více a hlavně – každý obchod je jiný a některé kroky budou složitější, některé naopak jednodušší.
- Zhodnoťte svou situaci
Zamyslete se nad tím, zda jste opravdu rozhodnut(a) prodat nemovitost. Pokud v pokročilejší fázi obchodu zaváháte, může to být již minimálně složité a nepřijemné věc zvrátit. Pokud např. kupující bude vyjednávat koupi za pomoci banky a hypotečního úvěru, tak jeho případné nevyčerpání dohodnuté částky vede k sankciování ze strany banky vůči němu, potažmo poté vůči vám. Je důležité být na začátku pevně rozhodnut.
Důležité je si také nastínit jistou časovou osu. Pokud tohle neuděláte, riskujete, že v případě neúspěšného prodeje bude nemovitost v inzerci dlouhou dobu stagnovat stane se z ní tzv. “ležák”. Ležák je nabídka, která propadá do hlubin inzerce a nikdo na ni již nereaguje. Ležákem se může stát nemovitost předražená, nevhodně prezentována nebo prezentována nekvalitně.
Nastavte správnou tržní cenu. Správnou tržní cenu nastavíte tak, že zanalyzujete současnou situaci na trhu. Využít můžete srovnávací metodu, tj. porovnáte akuální a podobné nabídky. Nicméně tato metoda nese některá rizika – např. to, že inzertní ceny ≠ realizované ceny. Realizované ceny se dozvíte z již uzavřených transakcí, ty jsou vedené na katastru nemovitostí. Tyto data si můžete koupit prostřednictvím různých cenových map. Ty vám poté ukáží průměrné ceny za m2 v dané lokalitě a čase. Budete tak vědět, za kolik se ve vašem okolí historicky prodali nemovitosti. Důležitou složkou v určení ceny je i jistá zkušenost a cit. Např. to, že byty s lodžií jsou na trhu hodnotnější než ty bez ní. Správné nastavení ceny je alfou a omegou celého obchodu. - Najměte si profíka na zpracování profesionální prezentace
Nakupujeme očima, tak to prostě je. Emoce a podvědomí reaguji jako první, poté se až přidá rozum. Ale to, zda si poptávající rozklikne detail vaší inzerce, rozhoduje oko. Proto je důležité mít kvalitní prezentaci. Minimálně si najměte profesionálního fotografa. Níže se můžete podívat na rozdíl mezi tím, když fotíte telefon nebo profesionální fotograf kvalitním vybavením. Kvalitní fotograf je otázka pár tisíc korun, na výsledku bude mít ale svůj podíl a určitě se vám vyplatí. Já pracuji také s kameramanem a produkční firmou, firmou na zpracování profesionálních půdorysů, grafikem a “ajťákem” (vytvoří vlastní webové stránky nemovitosti pro lepší cílení na poptávající). Pokud chcete dosáhnout nejlepšího výsledku, využijte všechny. Investice v řádu pár desítek tisíc má smysl a jednoznačně vám pomůže v dosažení maximální ceny. - Zadejte kvalitní inzerci na kvalitní servery
Jste již rozhodnuti prodat. Máte zpracovanou skvělou prezentaci vč. profi fotek, videa, půdorysu a třeba i máte vlastní web. Teď je čas udělat inzerci. Kde? Nejčastěji samoprodejci používají portál Bazoš nebo bez realitky. Nicméně mohu vám garantovat, že obrovskou část pomyslného koláče návštěvnosti zabírají úplně jiné servery, jako jsou sreality, reality idnes či realitymix. Jsou to servery placené, některé více, některé méně, ale jsou velmi důležité. Pokud chcete mít větší pravděpodobnost úspěchu, zaplaťte inzerci na co největším počtu serverů.
Kromě toho, že tam bude inzerce ležet, doporučuji její pravidelné TOPování. To je otázka desetikorun, nicméně důležitá je pravidelnost a systematičnost. To znamená, že dle historie návštěvnosti víte, že má smysl topovat a ukazovat inzerci v určitý den v týdnu.
Kromě klasický serverů zkuste facebook. Pokud nemáte firemní profil, pak nespustíte placenou a cílenou propagaci (tu lze jen prostřednictvím firemního profilu). Zkuste váš vymazlený inzerát sdílet mezi vaše okolí. Třeba už tam je nějaký potenciální kupec. - Připravte si telefon, uši a ústa 🙂
Mohu z praxe potvrdit, že ze začátku budete nešťastní z neustálého volání začínajících makléřů, kteří navolávají tzv. “studené kontakty”. Tedy samoprodejce, kteří nevyužívají služeb realitní kanceláře nebo realitního makléře a budou vás chtít dostat pod svá křídla. Ozkoušel jsem sám, za první týden jsem měl 43 telefonů od realitních makléřů. Ale trpělivost přináší růže :-). Nezanevřete na drnčící telefon, může mezi nimi být váš kupec! Většinou se lidé neptají na čas vhodný k zavolání, zvedat ho tedy je lepší pomyslně “ve dne v noci”. - Prohlídky a prohlídky
Prohlídka je dobré znamení. Pokud máte prohlídky, máte potenciální klienty. Na co se u prohlídek připravit? Na různorodé reakce. Někdy pozitivní, někdy negativní. Někdy vás bude tahat za uši názor potenciálních majitelů, někdy vás to může i mrzet. Ale to je obchod, zachovejte profesionální a lidský přístup a věřte v úspěšný konec. Chybu neuděláte, když na prohlídce, nebo on-line formou před/po ní, dodáte zájemcům dostatek materiálů (aktuální výpis z katastru, evidenční list, půdorysy, projektovou dokumentaci, energetický průkaz, náhled financování…). - Prodáno – předat zkušenému advokátovi
Gratuluji! Máte kupce! Chystáte se uskutečnit jeden z největších obchodů v životě. Prosím, pamatujte na své bezpečí. Nikdy nepoužívejte “mustry” v podobě kupní smluv. Legislativa se neustále mění, zkušenosti advokátů vycházejí i z rozhodnutí soudů v daných sporech také. Bez kvalitní kupní smlouvy a úschovy peněz je váš největší obchod skutečně z velké míry ohrožen. Stačí, aby druhá strana měla jiné morální hodnoty a byla “koumavá”, problém je pak rychle na světě. Několika tisícová, spíše desítky tisícová, investice je tady skutečně nutná a na místě. - Vyřízení katastru, ověření daňových povinností, předání nemovitosti
Až podepíšete kupní smlouvy a obě strany splní své povinnosti, katastrální úřad na základě podání návrhu stvrdí realitní transakci. Potažmo tak uděláte v případě prodeje nemovitosti v družstevním vlastnictví. Nezapomeňte, že i prodávajících se v jistých případech týka nějaká daňová povinnost, např. daň z příjmu při prodeji v určitém časovém období. Zda se vás týká nebo ne najdete v příslušným zákonných úpravách, u daňového poradce nebo mi zavolejte, probereme to. Posledním krokem je předání nemovitosti a s tím spojené přepisy příslušných energií a služeb. Symbolická tečka pro vás znamená nějaký čas strávený na pobočkách dodavatelů, popřípadě už někdy můžete komunikovat on-line. Já za klienty uskutečňuji sám bez jejich asistentce, protože vím, že někdy to není nic příjemného a krátkého :-).
Věřím, že jste v tomto poměrně dlouhém článku nalezli alespoň jednu věc, která vám pomohla nebo pomůže. Pokud ano, tak to mělo smysl číst. Pokud vám zde něco chybí a chcete to vědět, tak mi napište nebo zavolejte, rád se vám pokusím pomoci! Mějte se fajn a brzy zase “na viděnou” 🙂
David
